防范房地产领域非法集资，这些知识要知道！

近年来，伴随着房地产事业的蓬勃发展，房产类的非法集资案件呈多发趋势。房地产行业非法集资案件有吸纳非法资金周期短、涉案金额大、涉案人群广的特点，一旦案发将会造成极坏的社会影响，同时也严重扰乱国家金融秩序，损害人民群众利益，影响社会和谐稳定。因此，我们加大宣传力度，希望帮助广大人民群众和筹融资者认识非法集资的危害性，进一步增强法律意识，提高自我保护能力，进行理性投资。希望社会各界都要自觉抵制房地产行业非法集资活动，协助司法机关依法查处违法行为，形成全社会共同监督的氛围，铲除非法集资生存的土壤，共建美好和谐社会。

一 什么是非法集资？有哪些基本特征？

非法集资，指法人、其他组织或者个人，未经有权机关批准，向社会公众募集资金的行为。

购房者可以通过以下四个标准判断是否陷入非法集资的陷阱：

01 没有经过主管部门的批准

02 通过媒体、推介会、传单、中介机构、网络平台等一切第三方平台向社会大众宣传营销

03 非法承诺一定期限内的非法回报，包括但不限于货币、实物、股权等

04 集资对象主要是社会大众，即没有特定对象

二 房地产领域非法集资的表现形式有哪些？

1、以预售房屋、房地产开发建设的形式进行非法集资。该模式多发生在房地产开发企业在项目未取得商品房预售许可证前，有的甚至是项目还没进行开发建设时，违规预售或房地产中介机构违规代理销售，以内部认购、发放VIP卡、团购优惠等形式，变相进行销售融资，有的还存在“一房多卖”的情形；或者以投资房地产项目的名义，向社会公众吸收资金，承诺给予远高于银行同期利率的高额利息，有的还以一定的资产作为抵押。

典型案例：石家庄某房产公司非法向社会公众吸收资金。河北石家庄某房地产公司工作人员张先生向市民进行投资宣传，称正在唐县进行房地产项目开发，由于资金缺乏，向市民筹资，广告宣称，1万元起，6个月收益18%。经过询问得知，最少要15万起。“投资15万，会抵押给你一套100多平方米房子，每平方米价格1880元以上，然后签两个合同，一个是抵押合同，一个是借款合同，如果还不了钱，所抵押的这套房子，你就可以拍卖。”工作人员信誓旦旦地说。但经向当地住建局咨询，得知这个项目属于新农村工程，不属于房地产开发项目，土地性质属于集体。所以，该项目不可能取得预售许可证，没有取得预售许可证的项目，在房管部门也办不了抵押手续。房产不能做抵押登记，如果开发商再把房子卖给其他人，法律会优先保护其他购房人的权利。到时候，投资人的权益在法律上得不到保护。

2、以分割销售商铺并承诺售后包租的形式或利用返本销售的方式进行非法集资。该模式多出现在房地产企业在未经有关部门审批的情况下，违法违规将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售，这些小商铺之间无墙隔离或者本身不具备独立使用功能。并通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购，来诱导社会公众购买。售后包租等销售形式含有融资或者变相融资的内容以及房地产升值或者投资回报的承诺，违反住建部《商品房销售管理办法》及《广告法》等有关规定。

典型案例：涉及金额上亿！南宁某电商城“半死不活”，上千投资者血本难回。南宁某电商城是XX公园与某项目公司合作项目。自2015年9月，该项目公司中标该项目后，建设拥有20年经营权的某电商城。立即其通过销售没有明确边界“格子铺”使用权，以“售后返租”的方式向社会筹款。2016年8月，投资者杨先生得知从签约第二个月开始，便可在电商城得到返租收益，于是，他花18万元左右，一口气认购3个“格子铺”。但是，投资人反映，合同约定的返租金情况仅持续半年，从2018年2月份开始，项目开发商开始拖欠他们的返租金。到案发时，他们已统计到有1200多人投资该商城，涉及金额上亿元，其中，不少投资者都是退休老人，他们多的投资五六十万元，少的也有五万多元。2018年6月，南宁公安机关以该项目开发商涉嫌非法吸收公众存款为由，进行了立案侦查。

3、利用互联网平台开展房地产金融业务为名义的非法集资。未取得相关金融资质的房地产开发企业、房地产中介机构、房屋租赁机构利用互联网从事金融业务，或与P2P网络借贷、股权众筹等互联网平台合作从事金融业务，通过“众筹买房”“首付贷”等形式违规、超范围向社会公众吸收资金。

典型案例：周某辉通过P2P平台集资诈骗获刑15年。周某辉2011年起用网站做金融信息服务，收取中介服务费的业务。投资人将投资款汇到周某辉公布在网站上的其个人的8个银行卡等账户用于投标。2011年5月至2013年12月间，周某辉陆续虚构了34个借款人（发标人），并利用上述虚假身份大量发布增值标、抵押标、石头标（室石标），以支付投资人20%左右的年化收益率。此外，周某辉还根据投资标的类型和金额给投资的会员支付额外奖励等为诱饵，向投资人大肆非法集资。所集资金全部由周某辉一人支配，包括购置和经营珠宝、车辆等。周某辉先后从全国多个省份1586名不特定对象集资10.3亿余元，其中尚有1136名投资人近3.56亿元集资款未归还。案发后侦查机关从周辉控制的用于集资的银行账户中扣押资金近1.8亿元。周某辉实际骗取投资人款项人民币1.75亿余元。衢州市中级法院对该案进行宣判，周某辉犯集资诈骗罪，判处有期徒刑15年，并处罚金50万元。

以上几种房地产领域常见的非法集资行为都存在极大的风险隐患，一是房地产企业在证照不齐的情况下，以房地产项目的名义进行预售房屋甚至“一房多卖”，导致在资金链断裂甚至是开发企业携款逃匿情况下索回购房款无望，引发产权纠纷；二是此类项目往往涉及社会集资、定期返租，在经营不善、收益不确定等情况下，买受人不仅租金得不到保障而且开发企业也无法兑现回购承诺；三是一些开发企业采取滚动借款方式，短期来看是弥补了资金漏洞，但长远来看若是发生资金期限与项目周期不匹配，资金链断裂，买受人将是血本无归，权利难以保障。

三 如何防范房地产领域非法集资行为？

1 对高息“诱饵”不动心

多数情况下明显偏高的投资回报很可能就是投资陷阱。按照我国相关规定，超过国家规定贷款利率4倍以上的不受法律保护，可作为判断回报是否过高的参考。广大群众一定要增强分辨能力，不要相信“免费的午餐”。

2 对熟人“热心”不轻信

对亲朋好友低风险、高回报的房产投资建议和反复劝说，要审慎决策，防止成为其发展下线的目标，不要盲目听从。

3 查看“五证”

根据《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》等相关规定，进行房地产开发必须获得相关部门颁发的国有土地使用证、建设用地规划许可证．建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，预售房屋还需持有商品房预售许可证。没有“五证”或者不全的，请不要购买。

4 理性分析

加强对投资项目的考察，实地考察项目开发及项目进展的真实情况。多查询项目情况，向有关部门和社会了解开发公司、项目的信息，注重项目的社会形象和评价。也可向青县住房和城乡建设局咨询了解，咨询电话4322098。

5 核实合同备案

在购买商品房时，请一定签署由住建部、工商总局制定的《商品房买卖合同》正式文本。按照规定，签署后的买卖合同应在30日内办理合同备案手续，该要求也在合同中进行了明确约定。只有办理了备案的合同，才是通过审查程序、政府部门认可、具有法律效力的合同，也能保证房屋不会被随意“一房二卖”或者查封，有效维护购房人的权益。