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恒大迅速引入300亿战投 业内人士:庞大土储是关键

发布时间:2017-01-04 10:43:04   来源:贵州都市报  

  1月2日,中国恒大(HK.03333)公告称,恒大地产已与8家企业签订增资协议,引入第一批300亿人民币的战略投资。据了解,此次恒大地产引入战略投资者,与深深房的重大资产重组有关。为满足境内上市公司社会公众持股比例超10%的要求,去年10月9日,恒大与深深房签订重组协议时,宣布了引入300亿战投的计划。

  从公告来看,这8家战略投资者背后的股东实力雄厚,其中,中信、华信、中融、山东高速、深圳广田等都是知名财团和上市公司。证券分析师认为,此次引战成功,反映恒大2280亿的估值得到市场认可。

  作为全球第一房企,恒大的高效一直为业界称道,但其在快速扩张发展中带来的高负债率,也同样为人诟病。根据2016年中期业绩,其合约销售收入为1418亿元,总债务规模增加至3813亿元,净负债率高达92.9%,资产负债率为81.8%。这种高负债现象近几年也一直伴随着其销售收入的快速增长,2014年恒大合约销售为1315亿元、2015年合约销售为2013亿元,而根据中指院公布的数据,到2016年底恒大合约销售达到了3810亿元。

  在业内人士看来,恒大负债率偏高有其特殊性,根据近几年恒大发布的年报,其新增土储以承债并购中小房企的二手项目为主。一方面,这些项目本身负债率就偏高,因此拉高了恒大自身的负债率;另一方面,恒大通过大规模快速开发,也盘活了这些存量土地,消化了行业的金融风险。

  2016年,中国恒大无疑是中国房地产市场最大受益者之一,据中国指数研究院日前发布数据,该集团全年实现销售额3810亿,一举将万科(000002)拉下蝉联了逾十年的“一哥”宝座。

  但是,为了换取规模上的快速提升,该集团在过去两年持续放大的财务杠杆,成为投资者不断拷问其财务以及资金安全的焦点。尽管该公司截至2016年中期拥有1.86亿土地储备,但这仍然不足以打消资本市场的担忧,因为一旦国内房地产市场走坏导致销售不济回款乏力,恒大将面临的资金链方面的压力。

  鉴于此,恒大引入战略投资者,不但是其为了重组深深房而进行的必然操作,更在客观上修复公司的负债水平,实为一石二鸟的一次资本运作。

  据恒大2016年半年报披露,国际著名评估公司世邦魏理仕对其2016年中期土地储备进行的评估结果,其土地原值为2595亿元,评估总值为5700亿元,土地增值额为3105亿元,扣除50%土地增值税和25%企业所得税后净增值1164亿元,计入净资产后,恒大的净负债率仅为56.7%,资产负债率相应降至73.3%。

  证券分析师表示,恒大大量优质低成本的土地储备是此次成功引战的关键,这些土储保证了恒大未来三年的可持续高速增长,引入300亿的战略投资,还将进一步改善恒大的负债结构,为其未来的发展打下基础。“从恒大引战成功也可以看出,拥有庞大土地储备的房企必将得到市场青睐。”

  (记者:郭倩聿 来源:贵州都市报)

责任编辑:周娟

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