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不动产登记效应:技术路径下的楼市心理波动

发布时间:2015-03-05 11:20:08   来源:21世纪经济报道  

摘要:从长远来看,不动产登记不仅将使楼市“家底”透明化,与住房信息联网、房地产税制改革等工作结合,还将有助于房地产调控从之前的交易环节转变到存量环节,形成楼市调控的长效机制。

  从长远来看,不动产登记不仅将使楼市“家底”透明化,与住房信息联网、房地产税制改革等工作结合,还将有助于房地产调控从之前的交易环节转变到存量环节,形成楼市调控的长效机制。

  酝酿多年的不动产统一登记,3月1日起开始实施。此时距离《物权法》出台已有8年。3月1日,哈尔滨、西安、广州、深圳等15个城市开始试行新的不动产登记制度。

  这项制度对房地产行业和房地产市场的影响,尚未明显体现。但21世纪经济报道记者了解到,北京、广州等城市,去年至今不少业主便是由于担心不动产登记而抛售房屋,中介机构也不断接到购房者和业主关于房产税何时实施的咨询。

  2017:不动产信息将共享

  由于我国不动产实行“属地登记”制度,具体的不动产登记工作主要在市、县。职责和机构整合完成是实施不动产统一登记的前提条件。

  国土部要求各地在加快不动产登记机构职责整合的同时,应尽快设立统一的不动产登记窗口,实现“一个窗口进、一个窗口出”。国土资源部有关人士透露,统一的受理工作现已全面展开。

  据了解,不动产统一登记至少涉及三个方面的统一。其一是城乡统一。国土资源部不动产登记中心法律处处长蔡卫华介绍,今后需要登记的不动产涉及城乡所有拥有不动产的人群。不动产物权的设立、变更、转让和消灭,都需要登记;其二是土地使用权和房屋所有权的统一。蔡卫华说,以前是房子产权到一个地方申请登记,土地到另一个地方去申请登记。以后都要统一了;其三,业务部门职责统一。要将不动产登记的申请、受理、审核、登簿以及发证、登记资料和信息管理、查询等属于不动产登记的职责统一起来,确保职责的完整性。

  2015年2月26日,全国不动产登记局负责人透露,根据各地职责和机构整合的最新进展,24个省(区、市)已完成省级职责整合任务,一些地方开展了市县级职责整合。全国有30多个市(州)、70个县(市、区)完成了职责和机构整合工作。

  根据国土部明确的不动产登记进度时间表,预计2017年将实现不动产信息共享。据国土部不动产登记局局长王广华介绍,计划2015年7月上线试运行信息平台;2016年完善平台并扩大试运行范围;2017年全面运行。

  2月27日,广东省国土资源厅不动产登记局正式挂牌。按照广东省的工作部署,力争在今年6月底前基本完成市、县两级不动产登记机构的设置,并同步推进职责整合工作,有条件的市、县在年底前设立统一登记窗口。全省将在2017年底前,全面实现信息共享并依法提供信息查询服务,基本实现登记机构、簿册、依据和信息平台“四统一”。

  目前仅是心理影响

  从不动产统一登记到房地产税出台有多远?

  这正是许多拥有多套房产的人士所担心的。“从去年12月开始,部分城市的二手房源有较大幅度的增加,受不动产统一登记政策影响是比较重要的原因。”链家地产分析师张旭指出,尤其是一些二三线城市,因为对不动产统一登记的政策内容并不完全清楚,对政策过分忧虑,出现高端二手房源集中抛售的情况。

  “这一政策将使房地产市场透明化,也给拥有多套住宅的房主带来一种心理暗示。”张旭说,尤其是部分二三线城市的官员,由于担忧不动产登记后自己手中的房产信息被公开,因此选择提前卖出部分房产。

  我爱我家市场研究院经理孔丹表示,不动产统一登记政策并非房源挂牌大增的主要原因,但的确对持有多套房产且长期空置的业主减少不动产囤积、出售转换其他投资渠道起到了催化作用。

  2015年初,零点研究咨询关于不动产登记的调查报告显示,被调查者中两成考虑抛售部分房产。二线城市居民因该政策出台,考虑卖掉部分房产的比例为28.7%,远高于一线城市的17.8%。

  不过,CRIC研究中心余仁花认为,从去年9月《不动产登记暂行条例》发布,12月国务院发布656号令确定今年3月1日正式实施,到最后的落地,前期铺垫时间非常长,对市场心理预期的影响已基本消化完毕。

  就供求层面来说,一方面,房地产税相关政策实施并无明确时间表,现在议其对房价影响为时尚早;另一方面,《条例》虽于3月1日正式实施,但各地进度不一,不少二三线城市不动产登记部门尚在筹建中,此外,地方政府的执行力度也有待考证。因此,不必对3月市场反应抱有太大期望。

  从目前市场来看,多家中介人士反映,由于春节期间市场几近冰冻,目前还没有明显的迹象可以看出二手房挂牌和抛售大幅增加。

  世联行有关人士指出,不动产统一登记在短期内确实会给人们心理带来一定影响,但不同城市和区域的影响程度会出现分化。 对于人口净流出、库存高企的三四线城市,会加剧库存和房价下行的压力。而对于人口净流入、有产业支撑的一二线核心城市影响则相对较小,尤其是核心地段、供不应求的房产。

  税费改革提速

  北京中原地产市场总监张大伟认为,从长远来看,不动产登记不仅将使楼市“家底”透明化,与住房信息联网、房地产税制改革等工作结合,还将有助于房地产调控从之前的交易环节转变到存量环节,形成楼市调控的长效机制。

  世联行有关人士也认为,从 2014 年起,中国房地产调控思路已经转向,限购、限贷等行政化的硬调控退出是必然趋势,金融工具的运用、行业规则的建构将成为主流。房地产调控正被纳入更大的制度性改革框架中,更为主动,而不再仅仅被动的聚焦价格起落等短期目标,更关注居住权的保障以及房地产的中长期制度性建设。

  随着不动产登记工作的逐步推进,全国房地产基础数据将逐渐充实、完善,登记信息的逐步“透明化”,有助于政府部门全面掌握不动产“家底”,为房地产税费等改革措施提供基础数据来源,并推动遗产税、物权保护等制度改革。

  与此同时,房地产税立法相关工作正在逐步展开。十八届三中全会、2014年两会均提出要推动房地产税立法相关工作。财政部部长楼继伟多次在讲话和撰文时指出,2014、2015两年是税制改革的关键时期,房地产税是重点锁定的六大税种之一,下一步要加快房地产税立法并适时推进改革,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

  此前重庆、上海已实行了房产税试点。但由于政策温和,效果不显著。若对征收税基、税率进行调整,真正发挥房产税对市场的长效调节机制,中长期对市场影响将逐步展现。

  中国指数研究院测算,假定全国范围内对所有存量住宅征收房产税,截至2014年底,全国城镇住宅建筑面积总计约188.15亿平米(不考虑过去几年的拆迁量),按照2014年住宅均价5932元/平米,房价调整系数为70%,估计2014年底全国住宅存量价值约79.02万亿。假定税率为1.5%(世界各国房产税率大多在1%左右),存量住宅一年房产税将为1.2万亿元。这一数据远低于2013年全国土地出让金额4.2万亿元的水平。

  长期来看,征收房产税可以增加财政收入,减轻政府对土地财政依赖。因房产税是长期税种可逐年征收,而土地出让金则是一次性收取,房产税能将一次性收取的土地出让金分摊于未来40年或70年,若房屋按50年产权计算,2013年全国商品住宅销售额6.77万亿元,按1.5%的税率,50年征收房产税总计5.0万亿元。累计征收额度超过了2013年全国土地出让金额。

责任编辑:韦苏玲

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